بحث جديد: خصائص المشترين والتحوّلات التي طرأت على احتمالات شراء شقّة أولى في السنوات 2016-2019 مقابل السنوات 2012-2015 

• تشير الدراسة إلى أنه عند الحفاظ على مستوى عالٍ من معروض  البناء مع مرور الوقت، فمن الممكن تحسين مناليّة الأسكان لجميع السكان. عندما يكون العرض مرتفعا، فمن الممكن تقديم برامج مدعومة مخصصة لمجموعات سكانية محددة مع الحفاظ على معدل الشراء لبقية السكان - سواء بالنسبة لأولئك المستحقّين للحصول على الدعم الذين لم يفوزوا بالقرعة، أو لأولئك غير المستحقّين.

• بين الأعوام 2012-2015 و-2016-2019، ارتفع معدّل الأسر التي اشترت شقة أولى. كما أنّ فرص شراء شقة في أوساط الأسر التي لم تشتر شقة بإطار برنامج سعر للساكن، إما لعدم فوزهم بالقرعة أو لعدم مشاركتهم في البرنامج، ظلت مستقرة مقارنة بالأعوام 2012-2015. ويمكن أن نستنتج من ذلك أن توسيع معروض البناء الذي حدث في السنوات 2016-2019 كان كبيرا بما فيه الكفاية، بحيث أنه على الرغم من تخصيص جزء كبير من البناء للبرنامج، فقد تمّ الحفاظ على فرص الأسر التي لم تحصل على الدعم في شراء شقة.

• ارتفع احتمال شراء شقة بين الأعوام 2012-2015 و2016-2019 لدى جميع شرائح الدخل، لكن الاحتمال لدى الشرائح الخمس الأعلى كان الأكثر ارتفاعًا. ولهذا السبب اتسعت الفجوة في فرصة شراء شقة بين الشرائح الخمس الأعلى وبقية الشرائح، وخاصة الأدنى.

• برنامج "سعر للساكن" الذي تم تنفيذه في الأعوام 2016-2019، أتاح للمستحقين المشاركة في القرعة، حيث حصل الفائزون به على تخفيض على سعر الشقة التي اشتروها. وكانت نسبة المتزوجين ونسبة العائلات التي لديها أطفال من بين مشتري "سعر للساكن" في السنوات 2016-2019 مرتفعة مقارنة بالمشترين في السوق الحرة، بما يتوافق مع شروط الاستحقاق.

• إن المقارنة بين متوسط ​​دخل الأسرة في أوساط المشترين بإطار برنامج "سعر للساكن" والمشترين في السوق الحرة من بين المتزوجين لا تظهر فرقًا جوهريًّا.

على إثر الزيادة المستمرة في أسعار الشقق في الفترة 2008-2015، أصبحت منالية الشقق المملوكة أحد الأهداف الرئيسية للحكومة. ولذلك، اتخذت الحكومة ومؤسّساتها سلسلة من الخطوات لتوسيع معروض الشقق وخفض سعرها للمشترين. إلى جانب الزيادة الكبيرة في حجم البناء، كانت الخطوة الرئيسية التي اتخذتها الحكومة لخفض السعر بشكل مباشر هي تفعيل برنامج "سعر للساكن" في نهاية عام 2015 بهدف مساعدة الأسر التي لا تمتلك شقة على شراء واحدة. وفي إطار هذا البرنامج، قامت الدولة بتسويق الأراضي بسعر مدعوم للمبادر الذي يقدم أقل سعر نهائي للشقة، وتم منح الحق المحدود من حيث الكميّة في شراء مثل هذه الشقة من خلال قرعة بين السكان المستحقّين.  

وفي دراسة أجرتها د. دارين فايسمان من قسم الأبحاث في بنك إسرائيل، تم فحص تأثير سياسات الحكومة في مجال البناء ودعم الشقق على الأسر التي لم تكن تمتلك شقة في السابق. في الجزء الأول من البحث تمّت دراسة الخصائص الاجتماعية والاقتصادية، مثل الجيل والحالة الاجتماعية والدخل، لمشتري الشقق لأول مرة في الأعوام 2016-2019 مقارنة بالأعوام 2012-2015، وكذلك خصائص الشقق التي تمّ شراؤها. بالنسبة للأعوام 2016-2019، تم التمييز بين مشتري الشقق لأول مرة في إطار "سعر للساكن" والمشترين في "السوق الحرة"، وفي الجزء الثاني من الدراسة تم فحص التحوّلات التي طرأت على احتمال شراء شقّة أولى في أوساط الأسر من مجموعات سكانيّة مختلفة في الأعوام 2016-2019 مقارنةً بالأعوام 2012-2015. 

وتمّ إجراء التحليل بفضل ملف بيانات خاص، والذي أتاح لأول مرة فحص خصائص مشتري الشقق في إطار سعر للساكن على أساس عينة تمثيلية للسكان الأجيرين في إسرائيل.

ووجدت الدراسة أن المشترين في السوق الحرة في الأعوام 2016-2019 كانوا متشابهين في خصائصهم للمشترين في الأعوام 2012-2015 (الجدول 1). ومع ذلك، فإن خصائص المشترين ضمن برنامج "سعر للساكن" كانت مختلفة بعض الشيء عن أولئك الذين اشتروا شقة أولى في السوق الحرة: كانت نسبة المتزوجين والأسر التي لديها أطفال أعلى مقارنةً بالمشترين في السوق الحرة. عند التركيز على المتزوجين فقط، تبيّن أن متوسط ​​دخل المشترين بإطار برنامج سعر للساكن كان شبيهًا لدخل المشترين في السوق الحرة.

جدول 1: خصائص مشتري الشقة الأولى والمشترين المحتملين1 من الأزواج فقط2.

1 يشمل المشترون المحتملون جميع أولئك الذين لم يمتلكوا شقة حتى ذلك العام؛ وتشمل عيّنة البحث الأجيرين حتى سن 40 عامًا

2 المتزوجون هم الأزواج الذين يعيشون معًا ويديرون أسرة مشتركة.

3 يشير معطى الدخل إلى صافي دخل الأسر من العمل بأجر، بأسعار 2018. 

وتشير نتائج التحليل إلى أنه في الأعوام 2016-2019، زادت فرص الأسر الشابة، وخاصة تلك التي لديها أطفال، لشراء شقة أولى، وذلك من بين أمور أخرى بسبب أحقية هذه الأسر في شراء شقق في إطار برنامج "سعر للساكن". كما تبين أن احتمال شراء شقة أولى ارتفع بين كافة شرائح الدخل، لكن فرص الشريحة الخمسية الأعلى كانت الأكثر ارتفاعًا، وبذلك اتسعت الفجوة في فرص شراء شقة بين الشرائح الخمس الأعلى وبقية الشرائح، ولا سيما الشرائح الدنيا. وعند التركيز فقط على الأسر التي لم تشتر شقة في إطار سعر للساكن في الأعوام 2016-2019، إما لعدم فوزها بالقرعة أو لعدم مشاركتها في البرنامج، تبين أن فرصة شراء شقة ظلّ مستقرًا مقارنةً بالسنوات 2012-2015. علاوة على ذلك، زادت فرص شراء هذه الأسر للشقق في السوق الحرة في مناطق الأطراف حتى بالنسبة للشرائح الخمسية الأدنى من حيث الدخل. ويمكن الاستنتاج من ذلك أن توسيع المعروض الذي حدث في 2016-2019 كان كبيراً مقارنة مع السنوات 2012-2015، وبالتالي لم تتضرر فرص شراء شقّة بالنسبة لمن لم يفز في قرعة "سعر للساكن". وبالتالي يمكن الاستنتاج أن الحفاظ على مستوى عالٍ من معروض البناء، كما كان الحال على سبيل المثال في الفترة 2021-2022، أمر مهم للحفاظ على مناليّة الإسكان لجميع السكان: سواء بالنسبة لأولئك المستحقين للدعم الحكومي أو لأولئك غير المستحقين أو الذين لم يفوزوا بالقرعة.